不動産売買の流れ
購入の際の大まかな流れまでご紹介して寝ることにします。
まず、『どんなものに住みたいのかを考える事』からスタートですね。
家族構成、職業、年収など総合的に考えなければなりませんが、
不動産仲介業者を通すのであればとりあえずサクっとほしい内容だけ言えればいいでしょう。
ちなみに私の場合、ザクっといくと
１．ペット可でないとダメ（すでに飼育中）
２．妻の仕事の関係上、電車の沿線
３．３ＬＤＫ以上はほしい
４．５階以上（虫が来ないから）
６．駐車場（近隣でもかまわない）
７．リフォーム済みかそれに近いぐらい綺麗（築浅）
ってとこですかね
重要なのは順位です。どの項目が自分たちにとって大事かよーく考えましょう。
私たちの場合は、上記の順番通りです。
予算はまぁ、各家庭の事情がおありでしょうが銀行さんが貸してくれるなら大丈夫ってことです。
営業担当に年収をちょっと少なめに言って、適当に考えてもらいましょう。
現在の家賃とくらべてどうこう～～って考えはやめたほうがいいと思いますね。
むしろそれは低額物件のただのセールスコピーです。
自分たちにとってその家に、その金額の価値があるかどうか。
重要なのはそれだけです。
気持ちよくローンを支払える物件を選びましょう！
長くなりそうな気配ですね。。。
次は気になる物件があったら問い合わせをしてみましょう！
さて、ここで不動産屋として言わせていただくと
素人さんが地図と間取り図、物件資料をみてどこまでわかるのか疑問。
ぜひお部屋の中を見てください。きっと現地に行かないと解からないことのほうが多いと思います。
もちろん、不動産屋さんは本気ですからちょっとしつこいかも知れませんが、それはお仕事なのでしかたないですね。
で、買いたい物件が見つかるまで探すわけですが
さっきのほしい内容の優先順位が決まっていないときっと買いたい物件が決まらないと思います。
不動産、とくに中古の場合は購買対象となる物件が山のようにあります。
一度に内覧させてもらう物件が３物件以上だったらきっと優先順位が絞れていませんね。
もう一度話し合ってみてください。
優先順位が決めれないとそのままグダグダになって買えないお客様がたくさんいらっしゃいます。
まぁ、私はまだ買う時期にないお客様なんだと思いますが。
ここからの流れですが、注意点がひとつ
実際の流れは、地域によって若干異なります。
さてさて、買いたい物件が決まりました。と
購入意思が固まったら『購入申し込み』をしてもらいます。
これは、売買契約とは違うのですが
【この物件】を【いくらで】【こういった条件で】買いたいという意思表示のための書類です。
福岡エリアでの、中古不動産売買の場合申込金は多くの場合必要ありません。
新築物件ですと１万～１０万でしょうか？
で、申し込みをすると売主さんとの商談が始まるわけですが
中古不動産の場合、売主さんのほとんどは一般個人です。
金額・条件のお返事をもらうのに３～７日ほどかかるのが普通でしょうか。
購入申し込みをすると、だいたいこのタイミングで『ローンの事前審査』をすることになると思います。
『ローンの事前審査』とは、銀行さんがお金を貸してくれるか実際に借りないで、調べるだけ調べてもらう作業です。
銀行さんの５営業日ぐらいで結果が出ると思います。
必要書類は。【所得証明or源泉徴収表】と【事前申込書】です。
所得証明は、各区役所で、源泉徴収表は会社の総務からもらってください。
さて、商談がまとまり、『ローンの事前審査』もOKがでると売買契約です。
『売買契約』とは、売主と買主の間で
【対象不動産】を【この金額】と【この条件】で売買します。って契約です。
売買契約が済むと『ローンの本申し込み』を始めます。
『ローンの本申し込み』とは、銀行さんに
【対象不動産】を【この金額】で購入するので【ローン申し込み金額】だけ貸してください。
って審査をお願いします。
事前審査でOKをもらっていますから、借り入れ金額が増えたり、ほかの借り入れをしたりしていなければ
一般的にOKが３，４日でもらえます。旧「某U○○銀行」以外は・・・・・・
本審査のOKがでて、お金があなたの通帳に振り込まれるまで、最短で３日はかかると思います。
実際は『金銭消費貸借契約』（本申し込みの審査承認後、金銭をいくら、どの金利で、何年間借りるのかの契約）締結後、何営業日以降に振込みと銀行さんごとに決まっています。
この、通帳にお金が振り込まれる日を『ローンの実行日』といいます。
この実行日は非常に重要で、ローンの金利は
『ローン実行日』の金利が適用されます。
たとえ一日違いで金利が上がろうと下がろうと、変更できません。
ローンが実行されると、売主さんにお金を払えるので
不動産の引渡しができる状態になるわけですが
【ローンの実行】と【抵当権の設定】は基本的に同日に行われます。
そのうち詳しく説明しますが、
【ローン実行日】と【不動産の引渡し日】と【抵当権の設定日】が同日になると覚えておいてください。
そして『不動産の引渡し』が終わると、所有権が自分に代わります。
リフォームや引越しは、原則としてこの日以降にしか行えません。
あとは入居するだけっす！
翌月からローンの支払いが始まります。
がんばりましょー！
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